Μέρος 2: Νέα προσφορά στο τρέχον περιβάλλον ζήτησης

Στο πρώτο μέρος αυτής της δόσης δύο μερών που ενσωματώνει την επερχόμενη νέα προσφορά για πολλές οικογένειες, αξιολογήθηκαν νέα ακίνητα που εξακολουθούν να είναι υπό μίσθωση σύμφωνα με το μερίδιο της μέσης καθαρής απορρόφησης που αντιστοιχούν σε αυτές τις μονάδες. Χρησιμοποιήθηκε κατά κύριο λόγο ένας μέσος όρος τριών ετών που υπολογίστηκε για την καθαρή απορρόφηση σε επίπεδο αγοράς την περίοδο 2020 έως 2022, αλλά προέκυψε και ένας μέσος όρος για την περίοδο πριν από την πανδημία από το 2017 έως το 2019 για πρόσθετες προοπτικές.

Σε αυτή τη δεύτερη δόση, θα αξιολογηθεί η άλλη συνιστώσα της νέας προσφοράς: έργα που βρίσκονται υπό κατασκευή αλλά δεν έχουν ακόμη εκμισθωθεί. Αυτά τα ακίνητα θα είναι η νέα προμήθεια που θα εισέλθει στις αγορές το 2023 και το 2024 και, επομένως, θα επηρεάσουν τη βιομηχανία πολλών οικογενειών βραχυπρόθεσμα.

Μονάδες Υπό Κατασκευή – Πρωτογενείς Αγορές

Οι πέντε κορυφαίες πρωτογενείς αγορές σύμφωνα με τις υπό κατασκευή μονάδες ως μερίδιο της τρέχουσας μετοχής της αγοράς πιθανότατα δεν θα εκπλήξουν κανέναν. Το Miami-Fort Lauderdale (18%), το Austin (14%), το Nashville (14%), το Raleigh-Durham (14%) και το Orlando (13%) ήταν τα hotspot της μετανάστευσης για αρκετό καιρό. Σίγουρα δεν είναι τυχαίο ότι μερικές από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές Sunbelt στη χώρα βρίσκονται στην κορυφή αυτής της λίστας επερχόμενων νέων εξελίξεων αφού προσαρμοστούν για το μέγεθος της αγοράς.

Ενθαρρυντικά, οι τέσσερις αγορές πάνω από τις υπόλοιπες για τις τρέχουσες μισθωμένες μετοχές που αναφέρονται στο πρώτο μέρος αυτής της σειράς δεν βρίσκονται πουθενά στην κορυφή αυτής της κατάταξης. Από αυτά τα τέσσερα – Ντάλας-Φορτ Γουόρθ, Νέα Υόρκη, Χιούστον και Φοίνιξ – μόνο ο Φοίνιξ στο δέκατο έσπασε την πρώτη δεκάδα.

Ωστόσο, η εστίαση εδώ είναι λιγότερο στην προσαρμοσμένη ως προς το μέγεθος προσφορά και περισσότερο στην προσφορά προσαρμοσμένη στη ζήτηση. Όπως και με την προσφορά μίσθωσης σε επίπεδο αγοράς, ορισμένοι διαφορετικοί τομείς εστιάζονται όταν εξετάζεται το τρέχον απόθεμα υπό προσφορά σε σχέση με τη μέση ετήσια απορρόφηση την περίοδο 2020 έως 2022.

Για άλλη μια φορά, η Νέα Υόρκη είναι ο ηγέτης εδώ. Περίπου 85.000 μονάδες υπό κατασκευή ισοδυναμούν με 8,5 χρόνια απορρόφησης από αυτήν την τριετία. Φυσικά, η Νέα Υόρκη επλήγη ιδιαίτερα κατά την εποχή της πανδημίας. Αντίθετα, η χρήση της μέσης ετήσιας καθαρής απορρόφησης από το 2017 έως το 2019 βελτιώνει τη μέτρηση στα 4,5 χρόνια, αλλά θα εξακολουθούσε να είναι η δέκατη υψηλότερη μεταξύ των πρωτογενών αγορών εάν χρησιμοποιηθεί αντί για την τιμή 8,5.

Το Σακραμέντο παρέχει ένα παράδειγμα του αντίστροφου. Περίπου 6.700 μονάδες υπό κατασκευή είναι το ισοδύναμο της μέσης ετήσιας καθαρής απορρόφησης αξίας μόλις άνω των επτά ετών και καλές για τη δεύτερη θέση, εάν ο μέσος όρος υπολογιστεί από το 2020 έως το 2022. Και όμως, εάν η περίοδος 2017 έως 2019 χρησιμοποιηθεί ως μέσος όρος , η επερχόμενη νέα προσφορά ισοδυναμεί με δεκατρία χρόνια μέσης απορρόφησης.

Το Raleigh-Durham, η Washington DC και το Miami-Fort Lauderdale συμπληρώνουν την πρώτη πεντάδα με το καθένα να έχει από πέντε έως επτά χρόνια ζήτησης υπό κατασκευή. Το Σαν Ντιέγκο, το Ντάλας-Φορτ Γουόρθ, το Κάνσας Σίτι και το Χιούστον είναι οι μόνες κύριες αγορές στις οποίες αυτή η μέτρηση είναι προς το παρόν κάτω από δύο χρόνια.

Μονάδες Υπό Κατασκευή – Δευτερογενείς Αγορές

Υπάρχει ο ίδιος αριθμός δευτερογενών και τριτογενών αγορών με μονάδες υπό κατασκευή ίσες με τουλάχιστον το 10% του τρέχοντος αποθέματος όπως και οι πρωτογενείς αγορές, παρόλο που υπάρχουν τριπλάσιες δευτερογενείς και τριτογενείς αγορές. Αυτό φαίνεται να δείχνει ότι οι νέες πιέσεις προσφοράς φέτος και το επόμενο έτος θα είναι κατά κύριο λόγο ζήτημα της πρωτογενούς αγοράς.

Αν και είναι αλήθεια ότι η πίεση της προσφοράς είναι πιθανό να είναι πιο έντονη στο υποσύνολο της πρωτογενούς αγοράς, υπάρχουν σίγουρα συγκεκριμένες μικρότερες αγορές που μπορεί να αισθάνονται το ίδιο τσίμπημα. Με τον γενικό κανόνα ότι τα έργα που κατασκευάζονται αναμένεται να ξεκινήσουν τη μίσθωση εντός δύο ετών με βάση την τρέχουσα μέση εθνική διάρκεια κατασκευής περίπου 20 μηνών, πέντε δευτερεύουσες αγορές ξεχωρίζουν.

Το Πίτσμπουργκ, το Παλμ Μπιτς και το Τούσον έχουν το καθένα λίγο περισσότερα από 4,5 χρόνια μέσης καθαρής απορρόφησης στον τρέχοντα αγωγό σε έργα που έχουν ήδη καταρρεύσει. Για το Τζάκσονβιλ και το Μπέρμιγχαμ, η μετρική προσφοράς προσαρμοσμένης στη ζήτηση είναι λίγο πάνω από τέσσερα χρόνια.

Σε σχέση με ορισμένα από τα δεδομένα που συζητήθηκαν μεταξύ των πρωτογενών αγορών, παρά το γεγονός ότι αυτοί οι τομείς πρωτοστατούν στις δευτερογενείς αγορές, η πίεση προσφοράς φέτος θα πρέπει να είναι λιγότερο έντονη. Αυτό οφείλεται εν μέρει στην επικείμενη προσφορά που φαίνεται καλύτερη σε σχέση με τη ζήτηση, αλλά και στο γεγονός ότι μόνο το Palm Beach και το Jacksonville αυτής της ομάδας αγορών που αναφέρθηκαν έχουν 10% ή περισσότερο του υπάρχοντος αποθέματος στη φάση κατασκευής του αγωγού.

Μονάδες Υπό Κατασκευή – Τριτογενείς Αγορές

Η κατάσταση είναι λίγο διαφορετική στην ομάδα των τριτογενών αγορών. Στο Gainesville, περίπου 2.700 μονάδες υπό κατασκευή είναι ίσες με δώδεκα χρόνια μέσης απορρόφησης. Όταν χρησιμοποιείται η περίοδος 2017 έως 2019 για τη μέση ζήτηση, η μέτρηση πέφτει στα 8,5 χρόνια – εξακολουθεί να είναι μια από τις υψηλότερες στη χώρα.

Η Columbia, SC είναι μια άλλη αξιοσημείωτη περίπτωση. Περίπου 2.000 μονάδες υπό κατασκευή αντιστοιχούν σε περισσότερα από δέκα χρόνια μέσης ζήτησης διαμερισμάτων χρησιμοποιώντας το 2020 έως το 2022 ως την περίοδο για την εξαγωγή της μέσης ζήτησης. Όταν χρησιμοποιείται το 2017 έως το 2019, η επερχόμενη προσφορά αντιπροσωπεύει μόνο περίπου τρία χρόνια μέσης ζήτησης. Όπως και με τη Νέα Υόρκη, αυτό είναι πιθανότατα ένα παράδειγμα μιας αγοράς που δυσκολεύτηκε περισσότερο από τον μέσο όρο κατά την περίοδο της πανδημίας. Όπως το Gainesville, η Κολούμπια είναι μια πόλη κολεγίων.

Το Albuquerque, το Reno, το Lexington, το Huntsville, το Rapid City, η Honolulu και το Flagstaff έχουν πάνω από πέντε χρόνια μέσης ζήτησης σε τρέχον απόθεμα κατασκευών, ενώ η Νέα Ορλεάνη, η Madison και η Savannah έχουν πάνω από τέσσερα χρόνια. Για καθεμία από αυτές τις αγορές, με εξαίρεση τις Rapid City και Huntsville, ο αριθμός των υπό κατασκευή μονάδων είναι μικρότερος από το 10% του υπάρχοντος αποθέματος. Ωστόσο, δεν απαιτείται πληθώρα μονάδων για να δημιουργηθεί κάποια νέα πίεση προσφοράς σε μικρές αγορές με μέση ετήσια καθαρή απορρόφηση που σε ορισμένες περιπτώσεις βρίσκεται κάτω από τις 500 μονάδες.

Αποποίηση ευθυνών: Όλο το περιεχόμενο και οι πληροφορίες σε αυτό το άρθρο προορίζονται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Το ALN Apartment Data δεν δηλώνει την ακρίβεια ή την πληρότητα οποιασδήποτε πληροφορίας σε αυτό ή σε οποιοδήποτε άλλο άρθρο που δημοσιεύεται σε αυτόν τον ιστότοπο ή που βρίσκεται ακολουθώντας οποιονδήποτε σύνδεσμο σε αυτόν τον ιστότοπο. Ο ιδιοκτήτης δεν θα θεωρηθεί υπεύθυνος για τυχόν απώλειες, τραυματισμούς ή ζημιές από την εμφάνιση ή τη χρήση αυτών των πληροφοριών. Όλο το περιεχόμενο και οι πληροφορίες σε αυτό το άρθρο μπορούν να κοινοποιηθούν υπό την προϋπόθεση ότι ένας σύνδεσμος προς το άρθρο ή τον ιστότοπο περιλαμβάνεται στο κοινόχρηστο περιεχόμενο.