Μέρος 1: Νέα προσφορά στο τρέχον περιβάλλον ζήτησης

Με την τρέχουσα εικόνα της πολυοικογενειακής ζήτησης να έχει αλλάξει δραματικά σε σχέση με πριν από 18 μήνες, σημαντικό στοιχείο της απόδοσης του κλάδου το 2023 θα είναι ο νέος αγωγός κατασκευής και το πόσο καλά οι αγορές είναι σε θέση να αντιμετωπίσουν την εισροή νέων μονάδων. Τα τελευταία χρόνια, οι χρόνοι κατασκευής έχουν γενικά αυξηθεί και οι χρόνοι μίσθωσης έχουν γενικά μειωθεί. Ωστόσο, η αύξηση της διάρκειας κατασκευής δεν εμπόδισε τις ετήσιες παραδόσεις να συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Επίσης, το 2023 μπορεί να είναι το έτος κατά το οποίο η μέση διάρκεια μίσθωσης αντιστρέφει την πορεία από την πολυετή πτωτική της τάση.

Κατά τον εντοπισμό αγορών που μπορεί να δυσκολεύονται περισσότερο από άλλες, ο πειρασμός είναι να κοιτάξουμε αμέσως στις περιοχές με τους πιο ενεργούς αγωγούς νέων κατασκευών. Αυτή η κλίση είναι σίγουρα λογική και χρήσιμη, αλλά είναι επίσης σημαντικό να ληφθεί υπόψη και η πλευρά της ζήτησης της εξίσωσης.

Μερικές μεθοδολογικές σημειώσεις είναι σημαντικές εδώ. Πρώτον, το ALN παρακολουθεί νέες κατασκευές πολλών οικογενειών σε εθνικό επίπεδο και εκχωρεί μια κατάσταση προόδου σε κάθε έργο που ενημερώνεται καθώς το ακίνητο κινείται μέσω του αγωγού. Τα έργα που κατηγοριοποιούνται ως Μίσθωση ή Κατασκευή/Μίσθωση αναφέρονται είτε σε ολοκληρωμένα ακίνητα που τώρα εκμισθώνονται είτε σε ακίνητα που έχουν αρχίσει να μισθώνονται ενώ ολοκληρώνεται η κατασκευή. Και στις δύο περιπτώσεις, πρόκειται για μονάδες που έχουν ήδη βγει στην αγορά για πρακτικούς σκοπούς. Τα έργα που κατηγοριοποιούνται ως υπό κατασκευή είναι ακίνητα που έχουν καταρρεύσει αλλά δεν έχουν αρχίσει ακόμη να μισθώνονται. Με τη μέση διάρκεια κατασκευής επί του παρόντος να είναι περίπου 18 μήνες σε εθνικό επίπεδο, οι μονάδες σε αυτή τη φάση του αγωγού αναμένεται να εισαχθούν εντός δύο ετών.

Λόγω του μήκους, αυτή η ανάλυση θα γίνει σε δύο μέρη. Αυτό, το πρώτο, θα καλύπτει μονάδες που είναι υπό μίσθωση αυτήν τη στιγμή, και το δεύτερο μέρος θα εξετάσει τις επερχόμενες παραδόσεις.

Νέες μονάδες που δεν έχουν ακόμη σταθεροποιηθεί – Πρωτογενείς Αγορές

Σε ό,τι αφορά τις αθροιστικές μονάδες σε μη σταθεροποιημένα ακίνητα που μισθώνουν σήμερα, δύο αγορές βρίσκονται σε μια δική τους κατηγορία. Το Ντάλας – Φορτ Γουόρθ, με περίπου 33.000 τέτοιες μονάδες, και η Νέα Υόρκη με περίπου 28.000 μονάδες πρωτοστατούν και είναι γενικά τα πιο ενεργά μετρό για παραδόσεις πολλών οικογενειών. Το Χιούστον και το Φοίνιξ είναι οι δύο άλλες αγορές με τουλάχιστον 20.000 μονάδες σε ακίνητα που δεν έχουν ακόμη σταθεροποιηθεί.

Τι σημαίνουν αυτοί οι αριθμοί σε σχέση με τη ζήτηση διαμερισμάτων; Λαμβάνοντας έναν μέσο όρο τριών ετών για την ετήσια απορρόφηση στην αγορά και στη συνέχεια συγκρίνοντας αυτές τις μη σταθεροποιημένες μονάδες με τη μέση απορρόφηση αποδίδει μια χρήσιμη εκτίμηση. Χρησιμοποιώντας αυτήν τη μέτρηση, το DFW και η Νέα Υόρκη φαίνεται να βρίσκονται σε πολύ διαφορετικές θέσεις. Η DFW έχει μέση απορρόφηση περίπου 17 μηνών σε αυτή τη φάση του αγωγού, ενώ η Νέα Υόρκη έχει περίπου 35 μήνες.

Μόνο πέντε από τις 34 πρωτογενείς αγορές έχουν επί του παρόντος προσφορά μεριδίων σε μίσθωση λιγότερο από ένα έτος σύμφωνα με τις παραπάνω εκτιμήσεις. Και για τα πέντε από αυτά, η ιστορία αφορά λιγότερο την ισχυρή ζήτηση και περισσότερο τη χαμηλότερη κατασκευαστική δραστηριότητα σε σχέση με τις άλλες μεγάλες αγορές. Μεταξύ των 34 αγορών Tier One, η μέση αξία είναι περίπου 19 μήνες καθαρής απορρόφησης που οφείλεται σε τρέχουσες μη σταθεροποιημένες μετοχές.

Μερικές αγορές είναι πολύ πάνω από τον μέσο όρο των 19 μηνών. Το Σακραμέντο έχει επί του παρόντος περίπου 4.900 μονάδες σε νέα ακίνητα που μισθώνουν αλλά δεν έχουν ακόμη σταθεροποιηθεί – ίση με την ετήσια καθαρή απορρόφηση πέντε ετών με βάση τον μέσο όρο τριών ετών από το 2020 έως το 2022. Το Phoenix βρίσκεται σχεδόν ακριβώς κάτω από την τριετία σήμα με μόλις περισσότερες από 20.000 μονάδες σε αυτή τη φάση. Τρεις άλλες μεγάλες αγορές βρίσκονται με απορρόφηση μόλις άνω των δύο ετών σε μετοχές μίσθωσης: Raleigh – Durham, San Francisco – Oakland και Seattle.

Νέες μονάδες που δεν έχουν ακόμη σταθεροποιηθεί – Δευτερογενείς και Τριτογενείς Αγορές

Φυσικά, αυτή η δυναμική δεν περιορίζεται μόνο στις πρωτογενείς αγορές. Ένα από τα χαρακτηριστικά των τελευταίων ελάχιστων ετών ήταν ότι οι δευτερογενείς και τριτογενείς αγορές σε πολιτείες με ισχυρή πληθυσμιακή αύξηση γενικά συμμετείχαν επίσης σε αυτήν την ανάπτυξη. Ως εκ τούτου, ορισμένες από αυτές τις περιοχές έχουν σημειώσει αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα τα τελευταία χρόνια.

Μια περιοχή που δεν ταιριάζει πολύ σε αυτόν τον λογαριασμό είναι το Πίτσμπουργκ. Λιγότερες από 2.000 μονάδες υπό μίσθωση δεν είναι τεράστιος αριθμός, αλλά σε σχέση με τη μέση ετήσια καθαρή απορρόφηση περίπου 900 μονάδων, αυτές οι μονάδες αντιστοιχούν σε δύο χρόνια πραγματοποιηθείσας ζήτησης. Μια άλλη αγορά, η Greensboro – Winston Salem, έχει σχεδόν τρία χρόνια μέσης απορρόφησης σε ακίνητα με μίσθωση. Αυτή η περιοχή είναι μικρότερη από το Πίτσμπουργκ, αλλά ήταν πιο ενεργή με πρόσφατες παραδόσεις χάρη στην ανάπτυξη στη Βόρεια Καρολίνα την τελευταία δεκαετία.

Ως επί το πλείστον, δεν υπήρχε μεγάλη διαφορά μεταξύ της μέσης ετήσιας καθαρής απορρόφησης σε επίπεδο αγοράς που προέκυψε από την περίοδο 2020 έως 2022 σε σύγκριση με την περίοδο 2017 έως 2019. Τα τελευταία τρία χρόνια παρατηρήθηκε αναμφισβήτητα άνευ προηγουμένου αστάθεια από τη διακοπή του COVID-19 το 2020 έως την ραγδαία ανάκαμψη του 2021 και την επιστροφή στη Γη το 2022. Το καθαρό αποτέλεσμα αυτής της τριετίας ήταν κάτι που έμοιαζε κάπως με τα προηγούμενα τρία -ετής περίοδος – τουλάχιστον όσον αφορά τη ζήτηση διαμερισμάτων.

Για μερικές από τις δευτερογενείς και τριτογενείς αγορές, αυτό δεν συνέβη. Ο όγκος των μεριδίων που μισθώνονται επί του παρόντος σε αυτές τις αγορές φαίνεται πολύ διαφορετικός σε σχέση με τη μέση απορρόφηση από τις διάφορες περιόδους. Για παράδειγμα, στην Ομάχα, περίπου 3.400 μονάδες σε μίσθωση αντιστοιχούν σε περισσότερα από πέντε χρόνια απορρόφησης σύμφωνα με τον μέσο όρο που υπολογίστηκε από το 2020 έως το 2022. Αλλά όταν χρησιμοποιείται ο μέσος όρος από το 2017 έως το 2019, αυτός ο αριθμός μειώνεται στα δύο χρόνια. Ομοίως, η Νέα Ορλεάνη. Λίγο περισσότερες από 1.000 μονάδες σε μη σταθεροποιημένες ιδιοκτησίες ισοδυναμεί με καθαρή απορρόφηση σχεδόν τεσσάρων ετών με βάση τον πιο πρόσφατο μέσο όρο, αλλά λιγότερο από 18 μήνες απορρόφησης σύμφωνα με τον μέσο όρο από το 2017 έως το 2019.

Φαγητό σε πακέτο

Είναι σημαντικό να έχετε κατά νου ότι όταν περιγράφεται λεπτομερώς πόσοι μήνες ή χρόνια μέσης απορρόφησης υπολογίζεται από το τρέχον απόθεμα μίσθωσης, αυτή η μέτρηση υπολογίζεται στο 100% των μονάδων που απορροφήθηκαν. Αλλά, φυσικά, τα μισθωμένα ακίνητα δεν χρειάζεται να φτάσουν το 100% της πληρότητας για να διατηρήσουν τη μέση πληρότητα σε επίπεδο αγοράς.

Η μέση καθαρή απορρόφηση κατηγορίας Α θα μπορούσε να είχε χρησιμοποιηθεί στη θέση του μέσου όρου σε επίπεδο αγοράς και αυτό μπορεί να είναι μια βελτίωση της μέτρησης σε ορισμένες αγορές. Τα περισσότερα νέα ακίνητα εισέρχονται στον χώρο της Κατηγορίας Α και η ζήτηση Κατηγορίας Α ήταν πιο ανθεκτική το 2022 από τις άλλες κατηγορίες τιμών. Από την άλλη πλευρά, η ανθεκτικότητα της κατηγορίας Α δεν είναι εγγυημένη ότι θα διπλασιαστεί φέτος, ιδιαίτερα σε συγκεκριμένες αγορές όπου έχουν ήδη σημειωθεί μεγάλες απολύσεις στον τομέα της τεχνολογίας και της χρηματοδότησης. Επίσης, σε μεγαλύτερες αγορές δεν έρχεται όλη η νέα προσφορά ως ιδιοκτησία Κατηγορίας Α – συνήθως λόγω της ύπαρξης σε μια πιο απομακρυσμένη υποαγορά.

Τέλος, αυτή ήταν μόνο μια ματιά σε μονάδες που έχουν ήδη μισθωθεί. Η δεύτερη δόση για αυτό το θέμα θα είναι μια ματιά στην επερχόμενη προσφορά που έχει ήδη σπάσει, αν και δεν έχει ακόμη μίσθωση. Πολλές από τις αγορές με πολλές μονάδες επί του παρόντος υπό μίσθωση έχουν επίσης μεγάλο όγκο επερχόμενων παραδόσεων. Οι περιοχές με υψηλό αριθμό μονάδων και στις δύο κατηγορίες σε συνδυασμό με συγκεκριμένες ανησυχίες για τη ζήτηση είναι αυτές που εμφανίζονται περισσότερο σε κίνδυνο για ένα δύσκολο 2023.

Αποποίηση ευθυνών: Όλο το περιεχόμενο και οι πληροφορίες σε αυτό το άρθρο προορίζονται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Το ALN Apartment Data δεν δηλώνει την ακρίβεια ή την πληρότητα οποιασδήποτε πληροφορίας σε αυτό ή σε οποιοδήποτε άλλο άρθρο που δημοσιεύεται σε αυτόν τον ιστότοπο ή που βρίσκεται ακολουθώντας οποιονδήποτε σύνδεσμο σε αυτόν τον ιστότοπο. Ο ιδιοκτήτης δεν θα θεωρηθεί υπεύθυνος για τυχόν απώλειες, τραυματισμούς ή ζημιές από την εμφάνιση ή τη χρήση αυτών των πληροφοριών. Όλο το περιεχόμενο και οι πληροφορίες σε αυτό το άρθρο μπορούν να κοινοποιηθούν υπό την προϋπόθεση ότι ένας σύνδεσμος προς το άρθρο ή τον ιστότοπο περιλαμβάνεται στο κοινόχρηστο περιεχόμενο.