Εξερευνώντας το Gateway and Sunbelt Multifamily Performance

Καθώς η ανάκαμψη της πολυοικογένειας ξεκίνησε το 2021 μετά από ένα δύσκολο 2020, οι αγορές Sunbelt πρωτοστάτησαν τόσο στη ζήτηση διαμερισμάτων όσο και στην αύξηση των ενοικίων. Οι λόγοι για αυτό περιελάμβαναν τις μεταναστευτικές τάσεις, τη σχετική οικονομική προσιτότητα και γενικά τα νωρίτερα οικονομικά ανοίγματα από την πανδημία. Οι διεθνείς αγορές πυλών όπως η Βοστώνη, το Λος Άντζελες κ.λπ. σίγουρα δεν έμειναν έξω από την ανάκαμψη του κλάδου, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις η ανάκαμψη σε αυτές τις περιοχές ξεκίνησε αργότερα και δεν έφτασε στα ίδια ύψη.

Καθώς οι επιδόσεις του κλάδου μειώθηκαν το 2022 και παρέμειναν πιο σιωπηλές στις αρχές του 2023, ορισμένες από τις αγορές Sunbelt ήταν αυτές που οδήγησαν στη μείωση της ζήτησης και της αύξησης των ενοικίων κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου διόρθωσης. Έχοντας όλα αυτά κατά νου, το ενημερωτικό δελτίο αυτού του μήνα θα επικεντρωθεί στη σύγκριση των αγορών Gateway ως ομάδα και των αγορών Sunbelt ως ομαδικό και πώς τα πήγαν αυτά τα δύο υποσύνολα αγορών τους τελευταίους τρεις μήνες – από τον Δεκέμβριο έως τον Φεβρουάριο.

Επειδή τα στατιστικά στοιχεία απόδοσης για την ομάδα όλων των αγορών Sunbelt και την ομάδα των μόνο βασικών αγορών Sunbelt ήταν πολύ κοντά, και επειδή μια πρόσφατη ανάρτηση ιστολογίου περιγράφει ορισμένες από τις δυναμικές της μικρότερης απόδοσης της αγοράς αυτόν τον χειμώνα, οι αγορές Gateway θα συγκριθούν εδώ με τις κύριες Sunbelt αγορές. Το Χιούστον θεωρείται συχνά μια αγορά Gateway, αλλά όχι πανταχού παρούσα, επομένως για το ενημερωτικό δελτίο αυτού του μήνα θα είναι στον όμιλο Sunbelt. Το Μαϊάμι, το οποίο θα μπορούσε επίσης να ανήκει σε κάθε ομάδα, θα συμπεριληφθεί ως αγορά Gateway.

Όπως πάντα, θα περιλαμβάνονται μόνο συμβατικές ιδιότητες τουλάχιστον 50 μονάδων.

Δείτε το πλήρες μηνιαίο PDF Stats Markets

Πρόσφατη απόδοση Sunbelt vs Gateway

Η συνολική μέση πληρότητα για τις αγορές Gateway μειώθηκε κατά 0,6% τους τελευταίους τρεις μήνες για να τελειώσει τον Φεβρουάριο λίγο πάνω από 91% – περίπου 100 μονάδες βάσης κάτω από το επίπεδο πριν από την πανδημία από τον Φεβρουάριο του 2020. Σικάγο, Λος Άντζελες – Orange County και Νέα Υόρκη το καθένα πριόνισαν μείωση της μέσης πληρότητας κατά περίπου 1% από τον Δεκέμβριο έως τον Φεβρουάριο. Ένα κέρδος 20 μονάδων βάσης τόσο στο Μαϊάμι όσο και στο Σαν Φρανσίσκο – Όκλαντ ήταν οι μόνες αυξήσεις μεταξύ των αγορών Gateway την περίοδο.

Για την ομάδα των βασικών αγορών Sunbelt, η μέση πληρότητα μειώθηκε κατά 0,9% τους τελευταίους τρεις μήνες για να ολοκληρώσει τον Φεβρουάριο στο 90%. Όπως και με τον όμιλο αγορών Gateway, αυτή η μέση πληρότητα ήταν περίπου 100 μονάδες βάσης κάτω από το επίπεδο πριν από την πανδημία από τον Φεβρουάριο του 2020. Καμία από τις αγορές Sunbelt δεν κατάφερε να προσθέσει τη μέση πληρότητα κατά την περίοδο και η μείωση της τάξης του 2% έκανε το Orlando σε μια κατηγορία δικό της. Άλλες περιοχές με πτώση άνω του μέσου όρου ήταν το Όστιν, το Νάσβιλ και το Σαν Αντόνιο με απώλειες περίπου 1,5% η καθεμία.

Η μεγαλύτερη διαφορά στην απόδοση μεταξύ των αγορών Gateway και Sunbelt τους τελευταίους μήνες ήταν στο μέτωπο των ενοικίων. Το μέσο πραγματικό μίσθωμα για νέες μισθώσεις για τον όμιλο αγορών Gateway μειώθηκε κατά 0,1% την περίοδο και ολοκληρώθηκε σε περίπου 2.540 $ ανά μήνα κατά μέσο όρο. Η Βοστώνη, το Σικάγο, το Μαϊάμι και η Νέα Υόρκη κατόρθωσαν το καθένα να αποφύγει μια απώλεια στο μέσο πραγματικό ενοίκιο – με αποτέλεσμα αύξηση 0,7% για το Σικάγο και 0,5% κέρδος στο Μαϊάμι. Από την άλλη πλευρά του νομίσματος, το Σαν Φρανσίσκο – Όκλαντ υπέστη τη μεγαλύτερη μέση μείωση των ενοικίων με διολίσθηση 1,4%.

Για τον όμιλο Sunbelt, μια πτώση 0,7% οδήγησε το μέσο πραγματικό ενοίκιο για νέους κατοίκους στα 1.685 $ – απεικονίζοντας το σημαντικό χάσμα στο μέσο ενοίκιο σε σχέση με τις αγορές Gateway παρά την αύξηση των ενοικίων τα τελευταία δύο χρόνια. Μόνο το Χιούστον πέτυχε ένα κέρδος ενοικίου κατά την περίοδο για αυτόν τον όμιλο, και ένα ασήμαντο κέρδος 0,2% σε αυτό. Το Ώστιν, το Φοίνιξ και το Λας Βέγκας, το καθένα με μέση πραγματική μείωση ενοικίου περίπου 1,5%, πρωτοστάτησαν μεταξύ των αγορών Sunbelt στη μέση μείωση των ενοικίων.

Νέες Μονάδες ως Μερίδιο Υφιστάμενης Μετοχής

Τα συνολικά νέα σύνολα προσφοράς είναι σίγουρα χρήσιμα, αλλά πιο χρήσιμα όταν γίνονται συγκρίσεις μεταξύ αγορών ή ομάδων αγορών είναι οι νέες μονάδες ως μερίδιο του υπάρχοντος αποθέματος. Αυτό ελέγχει τόσο τις διαφορές στο μέγεθος όσο και δίνει περισσότερο πλαίσιο γύρω από τον σχετικό όγκο της προσφοράς.

Περίπου 15.000 νέες μονάδες που παραδόθηκαν σε όλες τις αγορές Gateway τους τελευταίους τρεις μήνες αντιστοιχούσαν στο 0,6% του υπάρχοντος αποθέματος. Δεν υπήρχε μεγάλη απόκλιση μεταξύ των αγορών αυτής της ομάδας. Η Βοστώνη, το Σικάγο και το Μαϊάμι είχαν τον υψηλότερο προσαρμοσμένο όγκο νέας προμήθειας με νέες μονάδες να αντιστοιχούν συνολικά στο 0,8% περίπου του υπάρχοντος αποθέματος σε κάθε αγορά. Στο χαμηλότερο επίπεδο, το Σαν Φρανσίσκο – Όκλαντ είχε νέα προσφορά ίση με μόνο το 0,4% του υπάρχοντος αποθέματος.

Περίπου 36.000 νέες μονάδες που παραδόθηκαν στις κύριες αγορές Sunbelt την περίοδο αντιπροσώπευαν το 0,8% του υπάρχοντος αποθέματος σε αυτόν τον όμιλο – ελαφρώς υψηλότερο από ό,τι στις αγορές Gateway. Στο υψηλότερο επίπεδο, περίπου 4.800 νέες μονάδες που παραδόθηκαν στο Ορλάντο αντιπροσώπευαν σχεδόν το 2,5% του υπάρχοντος αποθέματος, ενώ το Όστιν και το Νάσβιλ είδαν παραδόσεις να αντιστοιχούν σε περίπου 1,5% της χωρητικότητας της αγοράς. Στο χαμηλότερο επίπεδο, το San Bernardino – Riverside και το San Diego είχαν το καθένα νέα προμήθεια που ανήλθε συνολικά μόνο στο 0,2% του αποθέματος πολλών οικογενειών.

Καθαρή Απορρόφηση

Για τις αγορές Gateway, η καθαρή απορρόφηση τους τελευταίους τρεις μήνες ανήλθε σε καθαρή απώλεια μόλις άνω των 1.800 μισθωμένων μονάδων. Σε σύγκριση με την απόδοση της αύξησης των ενοικίων σε επίπεδο αγοράς, οι τελευταίοι τρεις μήνες είχαν πολύ πιο ανόμοια αποτελέσματα στην καθαρή απορρόφηση. Για παράδειγμα, στο Σαν Φρανσίσκο – Όκλαντ και στο Μαϊάμι, η καθαρή απορρόφηση ήταν περίπου 1.700 και 1.000 μονάδες αντίστοιχα. Στο άλλο άκρο του φάσματος, η Νέα Υόρκη υπέστη καθαρή απώλεια σχεδόν 3.500 μισθωμένων μονάδων και η μείωση στο Λος Άντζελες – Orange County ήταν σχεδόν 1.300 καθαρές μονάδες.

Για τις πρωτογενείς αγορές Sunbelt, μια καθαρή απώλεια περίπου 3.300 μισθωμένων μονάδων τους τελευταίους τρεις μήνες ήταν παρόμοιου μεγέθους με τις αγορές Gateway όταν ληφθεί υπόψη η διαφορά στον αριθμό των συνολικών μονάδων στα δύο καλάθια των αγορών. Από τη θετική πλευρά, η καθαρή απορρόφηση στο Phoenix ξεπέρασε τις 2.300 μονάδες και η Tampa κατάφερε καθαρό κέρδος σχεδόν 1.600 μισθωμένων μονάδων. Το Ντάλας – Φορτ Γουόρθ ηγήθηκε της πτώσης με καθαρή απώλεια περίπου 2.600 μισθωμένων μονάδων. Η Ατλάντα αντιμετώπισε επίσης πτώση μόλις πάνω από 1.800 μισθωμένες μονάδες και τόσο το Χιούστον όσο και το Σαν Αντόνιο έχασαν περίπου 1.300 μισθωμένες μονάδες το καθένα.

Συγκρίνοντας τις δύο ομάδες αγορών, το 57% των αγορών Gateway κατάφερε θετική καθαρή απορρόφηση στο τρίμηνο, ενώ μόνο το 36% των αγορών Sunbelt έκανε το ίδιο.

Φαγητό σε πακέτο

Η εθνική μέση πληρότητα, το μέσο πραγματικό ενοίκιο και η καθαρή απορρόφηση ήταν όλα αρνητικά τους τελευταίους τρεις μήνες. Ωστόσο, οι εξελίξεις έγιναν διαφορετικά στις αγορές Gateway και Sunbelt.

Οι μειώσεις της μέσης πληρότητας και του μέσου πραγματικού ενοικίου ήταν ελαφρώς λιγότερο έντονες για τις αγορές Gateway ως ομάδα από ό,τι για την ομάδα των βασικών αγορών Sunbelt. Η απόδοση της ζήτησης διαμερισμάτων ήταν παρόμοια μεταξύ των δύο ομάδων όταν προσαρμόστηκε για το απόθεμα πολλών οικογενειών, αλλά ένας υψηλότερος όγκος νέας προσφοράς έχει ήδη αρχίσει να επηρεάζει τη Sunbelt.

Οι ευκαιρίες και οι προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι αγορές Gateway και Sunbelt καθώς εξελίσσεται το 2023 είναι πιθανό να είναι κάπως διαφορετικές. Αν και είναι αλήθεια ότι οι αγορές Sunbelt πρωτοστάτησαν στην αύξηση των ενοικίων τα τελευταία δύο χρόνια, δεν έχασαν έδαφος στη σχετική οικονομική προσιτότητα. Αυτό οφείλεται τόσο στην αύξηση των ενοικίων που είδαν οι αγορές Gateway όσο και στα ήδη σημαντικά υψηλότερα ενοίκια σε αυτές τις αγορές. Ως αποτέλεσμα, οι περισσότερες αγορές Sunbelt εξακολουθούν να απολαμβάνουν πλεονέκτημα προσιτότητας έναντι των αγορών Gateway και έχουν πιο θετικές τάσεις μετανάστευσης. Ο πιο ιδιαίτερος αντίθετος άνεμος για πολλές αγορές της Sunbelt βραχυπρόθεσμα είναι πιθανό να είναι νέα πίεση προσφοράς.

Εκτός από τις προκλήσεις προσιτότητας και μετανάστευσης, οι απολύσεις που σημειώθηκαν σε ορισμένες από τις μεγαλύτερες εταιρείες στον χρηματοοικονομικό και τεχνολογικό τομέα έχουν, μέχρι στιγμής, γενικά συγκεντρωθεί περισσότερο στις αγορές Gateway. Εάν η εικόνα της απασχόλησης αμβλυνθεί σημαντικά ενόψει της πολιτικής της Fed και άλλων προκλήσεων, οι απολύσεις θα γίνουν περισσότερο θέμα για περιοχές εκτός των αγορών Gateway. Τέλος, αν και το Μαϊάμι, η Νέα Υόρκη και η Καλιφόρνια Bay Area κατατάσσονται στην πρώτη δεκάδα των πρωτογενών αγορών όσον αφορά τις μονάδες αγωγών κατασκευής προσαρμοσμένες για το υπάρχον απόθεμα αγοράς, καμία άλλη αγορά Gateway δεν κατατάσσεται. Φέτος, αυτό θα πρέπει να είναι μια βοήθεια για την απόδοση πολλών οικογενειών.

Αποποίηση ευθυνών: Όλο το περιεχόμενο και οι πληροφορίες σε αυτό το άρθρο προορίζονται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Το ALN Apartment Data δεν δηλώνει την ακρίβεια ή την πληρότητα οποιασδήποτε πληροφορίας σε αυτό ή σε οποιοδήποτε άλλο άρθρο που δημοσιεύεται σε αυτόν τον ιστότοπο ή που βρίσκεται ακολουθώντας οποιονδήποτε σύνδεσμο σε αυτόν τον ιστότοπο. Ο ιδιοκτήτης δεν θα θεωρηθεί υπεύθυνος για τυχόν απώλειες, τραυματισμούς ή ζημιές από την εμφάνιση ή τη χρήση αυτών των πληροφοριών. Όλο το περιεχόμενο και οι πληροφορίες σε αυτό το άρθρο μπορούν να κοινοποιηθούν υπό την προϋπόθεση ότι ένας σύνδεσμος προς το άρθρο ή τον ιστότοπο περιλαμβάνεται στο κοινόχρηστο περιεχόμενο.